Bei einer Wertermittlung wird zwischen Instandhaltungs-/Instandsetzungsrückständen (Reparaturrückständen) einerseits und Modernisierungsrückständen andererseits unterschieden:
- Als Instandhaltungen /Instandsetzungen (Reparaturen) gelten Maßnahmen zur Erhaltung bzw. Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs eines Objektes. Es handelt sich dabei in der Regel um nicht disponible oder nur eingeschränkt disponible Maßnahmen, die für die Gewährleistung der weiteren Nutzung in absehbarer Zeit durchzuführen sind. Die Kosten sind je nach Dringlichkeit annähernd in voller Höhe für die Bemessung der entsprechenden Wertminderung zu berücksichtigen.
- Als Modernisierung gelten dagegen Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objektes, z.B. die Erneuerung von Bädern. Bei Modernisierungsrückständen handelt es sich demnach überwiegend um disponible Rückstände, die für die Gewährleistung der weiteren Nutzung nicht zwingend sofort beseitigt werden müssen. Es erfolgt in der Wertermittlung kein voller Kostenansatz.
Es kommt allerdings gerade bei älteren Häusern oft zu Überschneidungen von Instandhaltungen /Instandsetzungen (Reparaturen) mit Modernisierungen. Derartige Maßnahmen werden üblicherweise als Sanierung bezeichnet.
Begriffsklärung für Klassifizierung von Rückständen im Sinne der Wertermittlung
| disponibel | für die Gewährleistung weiterer Nutzung nicht sofort erforderliche Beseitigung |
| nicht disponibel (indisponibel) | für die Gewährleistung weiterer Nutzung sofort erforderliche Beseitigung |
| eingeschränkt disponibel | für die Gewährleistung weiterer Nutzung in absehbarer Zukunft erforderliche Beseitigung |