Immobilienbewertung: Leistungen, Optionen, Ablauf

Immobilienbewertung herrschaftliches Anwesen

Welche Objekte können Gegenstand einer Wertermittlung / Marktwertermittlung / Bewertung / Schätzung / Verkehrswertermittlung sein?

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • unbebaute Grundstücke
  • Gewerbegrundstücke
  • Industriegrundstücke
  • Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Wohnungseigentum, Erbbaurecht)

Die Begriffe Wert, Immobilienwert, Marktwert oder auch Schätzwert werden häufig gebraucht, wenn es allgemein um die Ermittlung des Wertes einer  Immobilie geht. Gesetzlich eindeutig definiert ist jedoch nur der Begriff Verkehrswert, nämlich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Erst seit der Fassung des Baugesetzbuches aus dem Jahre 2004 ist zusätzlich der Begriff des Marktwertes in den Gesetzestext  aufgenommen worden. Damit sollte ausdrücklich und deutlich zum Ausdruck kommen, dass es keinen Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert gibt.

Die Ermittlung des Verkehrswertes bzw. des Marktwertes unterliegt strengen Regeln. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die ausdrückliche Begründungspflicht für alle Parameter der Bewertung gerichtet. Eine schriftliche Ausführung zum Verkehrs- bzw. Marktwert nach § 194 BauGB darf daher gemäß Auffassung der IHK Bonn/Rhein-Sieg nur in einem ausführlichen Gutachten erfolgen; so genannte „Kurzgutachten“ erfüllen diese Anforderung nicht. Sofern Auftraggeber kein ausführliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wünschen, biete ich daher Stellungnahmen zum Wert an.

Fassade Klinkerbau

Für welchen Zweck kann eine Immobilienbewertung nötig werden?

  • für Verkaufsverhandlungen
  • als Grundlage für die Ermittlung der Erbschafts-/Schenkungssteuer (zur Vorlage beim Finanzamt)
  • Kaufpreisaufteilungen (zur Vorlage beim Finanzamt)
  • zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei Ehescheidungen
  • als Grundlage für die Auszahlung von Miterben
  • Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen
  • Betreuungsangelegenheiten (Gutachten zur Vorlage beim Betreuungsgericht)
  • im Rahmen allgemeiner Vermögensplanungen/Finanzierungen (Beleihungswertgutachten nach BelWertV werden jedoch nicht erstellt, fragen Sie bei der finanzierenden Bank nach einem Gutachter)
Immobilienbewertung

In welcher Form kann die Immobilienbewertung erfolgen?

  • 1. Stufe: mündliche/telefonische Beratung nach der Besichtigung des Objektes
  • 2. Stufe: schriftliche Stellungnahme zur Wertschätzung (kurze Zusammenfassung aller Parameter und Ergebnisse, ohne ausführliche Begründungen)
  • 3. Stufe: ausführliches Verkehrswertgutachten nach Baugesetzbuch § 194

Grundlage jeder Form der Wertermittlung ist eine Ortsbesichtigung, bei der der Zustand des Objekts genau erfasst wird. Für alle drei Stufen der Immobilienbewertung ist daher zuvor meinerseits eine persönliche Besichtigung des Objektes unverzichtbar. Eine Bewertung ohne Besichtigung ist unseriös.

Welche Form der Bewertung ist wann erforderlich?

Für einen Laien ist die Frage, in welcher Form die Wertermittlung erfolgen soll, anfänglich oftmals gar nicht einzuschätzen. Ich berate Sie diesbezüglich gerne. Erfahrungsgemäß ist jedoch nicht unbedingt in jedem Bewertungsfall ein ausführliches Verkehrswertgutachten notwendig. In vielen Fällen reicht zunächst eine mündliche Beratung völlig aus. Das Erfordernis einer schriftlichen Stellungnahme kann sich aber unter Umständen im Nachhinein ergeben.

Bereits bei einer mündlichen Beratung sind in der Regel einige zusätzliche Recherchen und Berechnungen sinnvoll bzw. unverzichtbar. Diese Arbeitsschritte werden unabhängig von der Art des Auftrags einheitlich und mit gleicher Sorgfalt durchgeführt. Sollte sich später herausstellen, dass Sie eine schriftliche Stellungnahme oder ein ausführliches Gutachten benötigen, so fallen bei der Auftragserweiterung nur noch die jeweiligen Mehrkosten für die zusätzlichen Arbeiten an (inklusive eines geringen Aufschlags für die Wiedereinarbeitung in die jeweilige Bewertung).

Kontaktaufnahme Wertermittlung

Wie ist der Ablauf bei einer Immobilienbewertung?

  • Kontaktaufnahme per Telefon oder per Mail
  • Absprache/Beratung, welche Form der Wertermittlung sinnvoll ist – sofern zu diesem Zeitpunkt schon möglich
  • Terminabsprache für eine Ortsbesichtigung (in der Regel kein Vertragsabschluss vor der Ortsbesichtigung!)
  • Ortstermin mit eingehender Besichtigung des Objektes und Sichtung vorhandener Unterlagen
  • Honorarangebot und Vertragsabschluss
  • in Absprache mit den Auftraggebern Beschaffung von ggf. zusätzlich erforderlichen Unterlagen
  • bei Beratungen: Besprechung unmittelbar beim Ortstermin und/oder telefonisch kurzfristig in den nachfolgenden Tagen
  • bei Stellungnahmen zum Wert und Verkehrswertgutachten: Bearbeitungszeit je nach Objekt
Immobilienbewertung

Welche Unterlagen werden für die Immobilienbewertung benötigt?

Folgende Unterlagen – sofern noch nicht vorhanden – werden im Rahmen einer schriftlichen Ausarbeitung (Stellungnahme, Verkehrswertgutachten) benötigt, teilsweise sind sie bei den entsprechenden Behörden, Ämtern oder Hausverwaltungen anzufordern:

  • aktuelle Liegenschaftskarte (Flurkarte), Auszug aus dem Liegenschaftsbuch/Liegenschaftskataster (konkrete Angaben zur Größe des Grundstücks, Eigentümerangaben usw.)
  • aktueller Grundbuchauszug, eventuelle Eintragungsbewilligungen
  • Baugenehmigungen, Bauzeichnungen (Grundrisse und Schnitte) und Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung, Ermittlung der Brutto-Grundfläche
  • Aufstellung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (insbesondere in den letzten 20 Jahren)
  • aktuelle Mietverträge, Mietzahlungs- und Nebenkostenzusammenstellung, Angaben zu Mietanpassungen der letzten Jahre
  • Auskunft über Altlasten, eventuelle Baugrundgutachten
  • Bescheinigungen Erschließungsbeiträge, Anschlusskosten an Ver- und Entsorgungsanlagen
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erbbaurechtsvertrag/Änderungen/Ergänzungen/Anpassungen/aktueller Erbbauzins
  • Energieausweis
  • bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich erforderliche Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, gültiger Wirtschaftsplan, vorjährige Abrechnungen des WEG-Verwalters 3 Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Informationen zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung über Investitionen, Re­paratur- oder Instandsetzungsmaßnahmen der letzten drei Jahre

Eine entsprechende Checkliste können Sie auch hier herunterladen. Für die Beschaffung fehlender Unterlagen ist eine Vollmacht des Grundstückseigentümers Voraussetzung.

Die Gutachtenerstellung kann auf Wunsch auch ohne vollständige Einsicht in die genannten Unterlagen erfolgen; dies liegt im Ermessen des Auftraggebers. Mitunter ist aus Zeitgründen eine Beschaffung aller Unterlagen nicht möglich. Die Bewertung erfolgt in solchen Fällen unter Vorbehalt.

Honorar Wertermittlung

Welche Kosten fallen an?

  • Honorar für ein Verkehrswertgutachten i.S. § 194  BauGB nach freier Vereinbarung oder in Anlehnung an die Honorarrichtlinie des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger b.v.s. (Sockel- bzw. Grundbetrag netto derzeit 1.500 EUR)
  • Honorar für eine Stellungnahme beträgt in der Regel etwa 2/3 des Honorars für ein Verkehrswertgutachten
  • Beratungen werden nach Aufwand (Stunden) abgerechnet netto 150 EUR/h in Anlehnung an die Honorarrichtlinie des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger b.v.s.
Dauer Bewertung

Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

  • Sofern vom Auftraggeber alle erforderlichen Unterlagen bereitgestellt werden, kann ein Verkehrswertgutachten in Abhängigkeit von der aktuellen Auftragslage in der Regel innerhalb von 4 bis 6 Wochen erstellt werden. Sind hingegen die Unterlagen erst bei entsprechenden Ämtern und Behörden anzufordern, so werden für die Erstellung von Gutachten und Stellungnahmen ca. 8 bis 10 Wochen benötigt (siehe ggf. auch Hinweise zur aktuellen Bearbeitungsdauer auf der Seite Kontakt).
  • Beratungen sind für gewöhnlich kurzfristig möglich.

Mailanfragen für die Erstellung eines Wertgutachtens werde ich so schnell wie möglich bearbeiten – oder rufen Sie einfach an!