Immobilienbewertung: Leistungen, Optionen, Ablauf

Immobilienbewertung herrschaftliches Anwesen

Welche Objekte können Gegenstand einer Wertermittlung / Marktwertermittlung / Bewertung / Schätzung / Verkehrswertermittlung sein?

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • unbebaute Grundstücke
  • Gewerbegrundstücke
  • Industriegrundstücke
  • Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Wohnungseigentum, Erbbaurecht)

Immobilienbewertung / Wertermittlung / Marktwertermittlung / Bewertung / Schätzung sind die Begriffe, die von Laien häufig gebraucht werden, wenn es allgemein um die Wertermittlung für eine Immobilie geht. Gesetzlich eindeutig definiert ist jedoch nur der Begriff Verkehrswert, nämlich nach § 194 BauGB. Erst seit der Fassung § 194 BauGB aus dem Jahre 2004 ist in den Gesetzestext der Begriff des Marktwertes aufgenommen. Damit sollte ausdrücklich und deutlich zum Ausdruck kommen, dass es keinen Unterschied zwischen Verkehrwert und Marktwert gibt.

Die Ermittlung des Verkehrswertes bzw. des Marktwertes unterliegt strengen Regeln. Besonderes Augenmerk soll dabei auf die ausdrückliche Begründungspflicht für alle Parameter der Bewertung gerichtet werden. Eine schriftliche Ausführung zum Verkehrs- bzw. Marktwert nach § 194 BauGB darf daher gemäß Auffassung der IHK Bonn/Rhein-Sieg nur in einem ausführlichen Gutachten erfolgen; so genannte “Kurzgutachten” erfüllen diese Anforderung nicht. Sofern Auftraggeber kein ausführliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wünschen, biete ich daher Stellungnahmen zum Wert an.

Fassade Klinkerbau

Für welchen Zweck kann eine Immobilienbewertung nötig werden?

  • für Verkaufsverhandlungen
  • als Grundlage für die Ermittlung der Erbschafts-/Schenkungssteuer (zur Vorlage beim Finanzamt)
  • zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei Ehescheidungen
  • als Grundlage für die Auszahlung von Miterben
  • Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen
  • Betreuungsangelegenheiten (Gutachten zur Vorlage beim Betreuungsgericht)
  • für Finanzierungen/Beleihungen

In welcher Form kann die Immobilienbewertung erfolgen?

  • 1. Stufe: mündliche/telefonische Beratung
  • 2. Stufe: kurze schriftliche Stellungnahme zur Wertschätzung (kurze Zusammenfassung aller Parameter und Ergebnisse, ohne ausführliche Begründungen)
  • 3. Stufe: ausführliches Verkehrswertgutachten nach Baugesetzbuch § 194

Grundlage jeder Form der Wertermittlung ist eine Ortsbesichtigung, bei der der Zustand des Objekts genau erfasst wird. Für alle drei Stufen der Immobilienbewertung ist daher zuvor meinerseits eine persönliche Besichtigung des Objektes unverzichtbar. Eine Bewertung ohne Besichtigung ist unseriös.

Welche Form der Bewertung ist wann erforderlich?

Für einen Laien ist die Frage, in welcher Form die Wertermittlung erfolgen soll, anfänglich oftmals gar nicht einschätzbar. Ich berate Sie diesbezüglich gerne. Erfahrungsgemäß ist aber nicht in jedem Bewertungsfall sofort ein ausführliches Verkehrswertgutachten zwingend erforderlich. In vielen Fällen ist zunächst eine mündliche Beratung völlig ausreichend. Die Notwendigkeit einer schriftlichen Stellungnahme kann sich aber unter Umständen im Nachhinein ergeben.

Bereits bei einer mündlichen Beratung sind in der Regel einige zusätzliche Recherchen und Berechnungen sinnvoll bzw. unverzichtbar. Diese Arbeitsschritte werden unabhängig von der Art des Auftrags einheitlich und mit gleicher Sorgfalt durchgeführt. Sollte sich später herausstellen, dass Sie eine kurze schriftliche Stellungnahme oder ein ausführliches Gutachten benötigen, so fallen bei der Auftragserweiterung nur noch die jeweiligen Mehrkosten für die zusätzlichen Arbeiten an (inklusive eines geringen Aufschlags für die Wiedereinarbeitung in die jeweilige Bewertung).

Kontaktaufnahme Wertermittlung

Wie ist der Ablauf bei einer Immobilienbewertung?

  • Kontaktaufnahme per Telefon oder per Mail
  • Absprache/Beratung, welche Form der Wertermittlung sinnvoll ist – sofern zu diesem Zeitpunkt schon möglich
  • Terminabsprache für eine Ortsbesichtigung (in der Regel kein Vertragsabschluss vor der Ortsbesichtigung!)
  • Ortstermin mit eingehender Besichtigung des Objektes und Sichtung vorhandener Unterlagen
  • Honorarangebot und Vertragsabschluss
  • in Absprache mit den Auftraggebern Beschaffung von ggf. zusätzlich erforderlichen Unterlagen
  • bei Beratungen: Besprechung unmittelbar beim Ortstermin und/oder telefonisch kurzfristig in den nachfolgenden Tagen
  • bei Stellungnahmen zum Wert und Verkehrswertgutachten: Bearbeitungszeit je nach Objekt

Welche Unterlagen werden für die Immobilienbewertung benötigt?

Folgende Unterlagen – sofern noch nicht vorhanden –  werden im Rahmen einer schriftlichen Ausarbeitung (Stellungnahme, Verkehrswertgutachten) benötigt, teilsweise sind sie bei den entsprechenden Behörden, Ämtern oder Hausverwaltungen anzufordern:

  • aktuelle Liegenschaftskarte (Flurkarte), Auszug aus dem Liegenschaftsbuch/Liegenschaftskataster
  • aktueller Grundbuchauszug, eventuelle Eintragungsbewilligungen
  • Baugenehmigungen, Bauzeichnungen (Grundrisse und Schnitte) und Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung, Ermittlung der Brutto-Grundfläche
  • Aufstellung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
  • aktuelle Mietverträge, Mietzahlungs- und Nebenkostenzusammenstellung
  • Auskunft über Altlasten, eventuelle Baugrundgutachten
  • Bescheinigungen Erschließungsbeiträge, Anschlusskosten an Ver- und Entsorgungsanlagen
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erbbaurechtsvertrag/Änderungen/Ergänzungen/Anpassungen/aktueller Erbbauzins
  • Energieausweis
  • bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich erforderliche Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, gültiger Wirtschaftsplan, vorjährige Abrechnungen des WEG-Verwalters 3 Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Informationen zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung über Investitionen, Re­paratur- oder Instandsetzungsmaßnahmen der letzten drei Jahre

Eine entsprechende Checkliste können Sie auch hier herunterladen. Für die Beschaffung fehlender Unterlagen ist eine Vollmacht des Grundstückseigentümers Voraussetzung.

Honorar Wertermittlung

Welche Kosten fallen an?

  • Honorar für ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194  BauGB nach freier Vereinbarung, in Anlehnung an die Gebührenordnung des Gutachterausschusses Bonn
  • Honorar für eine Stellungnahme beträgt in der Regel etwa die Hälfte des Honorars für ein Verkehrswertgutachten
  • Beratungen werden nach Aufwand (Stunden) abgerechnet
Dauer Bewertung

Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

  • Sofern vom Auftraggeber alle erforderlichen Unterlagen bereitgestellt werden, kann ein Verkehrswertgutachten in Abhängigkeit von der aktuellen Auftragslage in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Wochen erstellt werden. Sind hingegen die Unterlagen erst bei entsprechenden Ämtern und Behörden anzufordern, so werden für die Erstellung von Gutachten und Stellungnahmen ca. 4 bis 6 Wochen benötigt (siehe ggf. auch Hinweise zur aktuellen Bearbeitungsdauer auf der Seite Kontakt).
  • Beratungen sind für gewöhnlich kurzfristig möglich.

Mailanfragen für die Erstellung eines Wertgutachtens werde ich so schnell wie möglich bearbeiten – oder rufen Sie einfach an!