Wertermittlung kostenlos?
Nein, bedauerlicherweise kann ich Ihnen an dieser Stelle kein Formular anbieten, in das Sie in relativ kurzer Zeit bedienungsfreundlich die Kennzahlen Ihres Hauses und Ihres Grundstücks eingeben können, um dann im Anschluss direkt und kostenlos einen überschlägigen Wert Ihrer Immobilie zu erfahren. Ich hätte diesen Service sehr gerne angeboten, habe zu diesem Zweck auch lange nach einer passenden – für mich kostenpflichtigen – Software gesucht. Leider habe ich während meiner zurückliegenden Zeit als selbständige Sachverständige nichts finden können, was meinen Ansprüchen gerecht wird.
Was ist von Angeboten zu einer kostenlosen Wertermittlung im Internet zu erwarten?
Man braucht im Internet nicht lange suchen; es gibt zahllose Online-Angebote für kostenlose bzw. sehr preiswerte Wertermittlungen. In der Regel führen diese Online-Immobilienbewertungen durch ein leicht zu bearbeitendes Menü. Um ein „Gefühl“ für den ungefähren Wert einer Immobilie zu erhalten, können die Ergebnisse solcher Online-Bewertungen bei Standardimmobilien ohne Besonderheiten mitunter durchaus nützlich sein.
Im Jahr 2014 hatte ein Tests des n-tv Ratgebers ergeben, dass sich die Werte ein und derselben Immobilie bei unterschiedlichen Online-Anbietern erheblich unterscheiden. Die Qualität der Bewertung war bei diesem Test überwiegend lediglich mit „ausreichend“ bewertet worden. Selbst der beste Anbieter erreichte nur 75,7 von 100 Punkten.
Ein weiterer Test der WirtschaftsWoche im Jahr 2020 zeigte, dass sich die Aussagefähigkeit der Onlinebewertungen zwischenzeitlich nicht verbessert hat. Im Gegenteil kommt der Test sogar zu dem Fazit (wörtlich): „Kostenlose Bewertungen von Immobilien im Internet sind in der Regel wertlos.“
Bei meiner Tätigkeit als Bewertungssachverständige werden mir gelegentlich Online-Bewertungen vorgelegt. Dabei muss ich immer wieder feststellen, dass ein wichtiger Parameter fehlt; nämlich die Berücksichtigung der sogenannten besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Auch wenn die Online-Immobilienbewertungen etwas anderes suggerieren, Fakt bleibt: Immobilien sind Vermögensgüter, die sich durch Inhomogenität der gehandelten Objekte und geringe Transaktionshäufigkeit auszeichnen.
Dazu muss man wissen: Die Online-Immobilienbewertung findet in der Regel anhand der Eingabedaten auf der Basis von Vergleichen mit (vermeintlich) ähnlichen Objekten statt. Die wertbestimmenden Merkmale der einzelnen Objekte sind für gewöhnlich oberflächlich und keinesfalls allumfassend bekannt. Eine annähernde Gleichheit von Immobilien in der Bauart, der Bauausführung und der Ausstattung kann es ohnehin allenfalls bei Neubauten geben. Bei Bestandsimmobilien kommt dieser Fall in der Realität so gut wie nie vor. Das heißt; im Laufe der Jahre unterscheiden sich selbst ursprünglich gleiche Immobilien (z.B. Reihenhäuser) baulich und ausstattungsmäßig allein aufgrund von Modernisierungen, vernachlässigter oder ordnungsgemäßer Instandsetzung, Umbauten und Erweiterungen etc. Weiterhin können rechtliche Umstände den Wert einer Immobilie signifikant beeinflussen, insbesondere mietrechtliche Bindungen, aber z.B. auch ein Wohnrecht, ein Nießbrauchrecht, ein Wegerecht. Diese wertbeeinflussenden Daten können bei einer Kaufpreissammlung und Kaufpreisauswertung selten bis nie erfasst werden.
Fazit: Dass es auf Knopfdruck einen Verkehrswert für quasi jede beliebige Immobilie geben kann, wird bei vernünftiger Betrachtungsweise auf lange Sicht leider ein Wunschdenken bleiben müssen. Online-Bewertungen – ob nun kostenlos oder preiswert – gaukeln eine Bewertungsgenauigkeit vor, die eine formularmäßige, standardisierte Wertermittlung anhand der in der Realität völlig unzureichend zur Verfügung stehenden Datenbasis per se gar nicht leisten kann. Statistische Auswertungen können letztendlich nur bei Normalverteilungen zu sinnvollen Ergebnissen führen. Immobilien stellen jedoch äußerst heterogene Wirtschaftsgüter dar. Die Immobilienmärkte sind zudem unvollkommene Märkte; Preise sind nicht allein mit sachlogischer Argumentation zu erklären. Daher ist insbesondere bei standardisierten Wertermittlungen allenfalls die Herleitung eines rein-mathematischen Mittelwertes möglich. Nur wenn es sich bei Ihrer Immobilie um eine durchschnittliche bzw. sehr „übliche“ Immobilie ohne jegliche Besonderheiten handelt und viele Kauffälle sehr ähnlicher Objekte vorliegen (Idealfall), könnte das Ergebnis einer Online-Bewertung unter Umständen (zufällig) zutreffend sein.
Annex: Aus den genannten Gründen stellen die Online-Angebote im Internet für Sachverständige keine faktische Konkurrenz dar, wenn es um eine fundierte und zuverlässige Verkehrswertermittlung geht. Kostenlose Wertermittlungen zielen im Übrigen in der Regel darauf ab, den Kontakt zu Maklern herzustellen und diesen so zu einem Vermarktungsauftrag zu verhelfen.
Im Übrigen bestätigt die WirtschaftsWoche im Jahr 2020 nach dem Test einiger Online-Anbieter exakt diese Feststellung. Demnach dienen Onlinebewertungen vor allem als Werbeinstrument für andere Dienstleistungen und als Werkzeug, Adressen für Immobilienvermittler zu sammeln.