Wertermittlung kostenlos

Wertermittlung kostenlos?

Was ist von Angeboten zu einer kostenlosen Wertermittlung im Internet zu erwarten?

Man braucht im Internet nicht lange suchen; es gibt zahllose Angebote für kostenlose Wertermittlungen. Auch die kostenpflichtigen Online-Angebote für Hausbewertungen sind im Vergleich zu den Kosten eines Verkehrswertgutachtens oder einer Wertstellungnahme so gering, dass man sie fast zu den kostenlosen Wertermittlungen zählen könnte.

Viele Online-Immobilienbewertungen führen im Rahmen der kostenlosen bzw. preiswerten Bewertung durch ein gut durchdachtes und gut konzipiertes Bearbeitungsmenü. Um ein „Gefühl“ für den ungefähren Wert einer Immobilie zu erhalten, können die Ergebnisse solcher Online-Bewertungen durchaus sehr nützlich sein.

Tests haben allerdings ergeben, dass sich die Werte ein und derselben Immobilie bei unterschiedlichen Online-Anbietern erheblich unterscheiden (z.B. Test n-tv Ratgeber im Jahr 2014). Die Qualität der Bewertung war bei diesem Test überwiegend lediglich mit „ausreichend“ bewertet worden. Selbst der beste Anbieter erreichte nur 75,7 von 100 Punkten. Am besten schnitten im Übrigen die Portale ab, bei denen man tatsächlich am meisten bezahlen muss.

Bei meiner Tätigkeit als Bewertungssachverständige wurden mir gelegentlich Online-Bewertungen vorgelegt. Dabei musste ich feststellen, dass ein wichtiger Parameter immer fehlte; nämlich die Berücksichtigung der sogenannten besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Fakt ist nämlich: Immobilien sind Vermögensgüter, die sich durch Inhomogenität der gehandelten Objekte und geringe Transaktionshäufigkeit auszeichnen.

Dazu muss man wissen: Die Online-Immobilienbewertung findet in der Regel anhand der Eingabedaten auf der Basis von Vergleichsobjekten statt; die wertbestimmenden Merkmale der einzelnen Objekte sind für gewöhnlich oberflächlich und keinesfalls allumfassend bekannt. Eine annähernde, bauliche Gleichheit von Immobilien kann es ohnehin allenfalls bei Neubauten geben. Bei Bestandsimmobilien kommt dieser Fall in der Realität so gut wie nie vor. Das heißt; im Laufe der Jahre unterscheiden sich selbst ursprünglich gleiche Immobilien baulich allein aufgrund von unterschiedlichen Modernisierungen, vernachlässigter oder ordnungsgemäßer Instandsetzung, Umbauten und Erweiterungen etc. Weiterhin können rechtliche Umstände den Wert einer Immobilie signifikant beeinflussen, insbesondere mietrechtliche Bindungen, aber z.B. auch ein Wohnrecht, ein Nießbrauchrecht, ein Wegerecht. Diese wertbeeinflussenden Daten können bei einer Kaufpreissammlung und Kaufpreisauswertung selten bis nie erfasst werden.

Wertermittlung auf Knopfdruck

Fazit: Dass es auf Knopfdruck einen Verkehrswert für quasi jede beliebige Immobilie geben kann, wird bei vernünftiger Betrachtungsweise auf lange Sicht leider ein Wunschdenken bleiben müssen. Online-Bewertungen – ob nun kostenlos oder preiswert – gaukeln eine Bewertungsgenauigkeit vor, die eine formularmäßige, standardisierte Wertermittlung anhand der in der Realität völlig unzureichend zur Verfügung stehenden Datenbasis per se gar nicht leisten kann. Statistische Auswertungen können letztendlich nur bei Normalverteilungen zu sinnvollen Ergebnissen führen. Immobilien stellen jedoch äußerst heterogene Wirtschaftsgüter dar. Die Immobilienmärkte sind zudem unvollkommene Märkte; Preise sind nicht allein mit sachlogischer Argumentation zu erklären. Daher ist insbesondere bei standardisierten Wertermittlungen allenfalls die Herleitung eines rein-mathematischen Mittelwertes möglich. Nur wenn es sich bei Ihrer Immobilie um eine durchschnittliche bzw. sehr „übliche“ Immobilie ohne jegliche Besonderheiten handelt und viele Kauffälle sehr ähnlicher Objekte vorliegen (Idealfall), könnte das Ergebnis einer Online-Bewertung unter Umständen (zufällig) zutreffend sein.

Annex: Die Online-Angebote für kostenlose Wertermittlungen zielen in der Regel darauf ab, den Kontakt zu Maklern herzustellen und diesen so zu einem Vermarktungsauftrag zu verhelfen.