Gemäß § 19 ImmoWertV und Pkt. 6 der Ertragswert-Richtlinie handelt es sich bei den Bewirtschaftungskosten um die regelmäßig und marktüblich anfallenden Aufwendungen des Vermieters (Eigentümers) für Verwaltung, Instandhal­tung* und Betrieb, zuzüglich Mietausfallwagnis. Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen (z.B. Heizkostenübernahme durch die Mieter) sind von den Bewirtschaftungskosten ausgenommen.

Im Rahmen der Wertermittlung werden verfahrens­technisch bzw. modell­konform üblicherweise pauschale Bewirtschaftungs­kos­ten ge­wählt; diese stimmen für gewöhnlich nicht mit den tatsächlichen Kosten im konkreten Einzelfall überein! Nur in Ausnahmefällen ist es angemessen, die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten anzusetzen.

* Die Instandhaltung wird von Laien oft verwechselt oder gleichgesetzt mit den Re­paraturen. Es geht jedoch bei den Instandhaltungen  – im Gegensatz zu den Reparaturen –um die Kosten für regelmäßige Maß­nahmen zur Erhaltung des Soll-Zustands (typ. Beispiel: Wartung der Heizungsanlage). Dazu gehören insofern auch die ggf. erforderlichen Erneuerungen von einzelnen, in der Regel kleineren Verschleißbau­teilen oder Ausstattungsteilen (Beispiel: Auswechseln/Erneuern einer Misch­batterie). Kosten für die Be­seitigung von über­durchschnittlichen Repa­raturrück­ständen infolge vernachlässigter bzw. mangelhafter oder fehlender Instandhaltung sind in den Bewirtschaftungs­kosten ausdrücklich nicht erfasst; sie sind gesondert bei den besonderen objektspezifischen Grundstücks­merkmalen anzusetzen.

Hinzuweisen ist an dieser Stelle allerdings darauf, dass bei der Verwaltung von Eigentumsanlagen oder Gewerbeobjekten die in den jähr­lichen Kostenabrech­nun­gen verbuchten Bewirtschaftungskosten in der Regel diesbezüglich keine Un­ter­scheidung in „Instandhaltungskosten“ und „Reparaturen infolge mangelhafter oder fehlender Instandhaltung“ aufweisen: Häufig wird sogar eine Zusammen­fassung zusätzlich mit den Modernisierungs­kosten unter dem Punkt „Re­paraturkosten“ oder „Rücklage“ vorgenommen und dieser Kosten­punkt entspricht daher definiti­onsgemäß nicht den Instandhaltungs­kosten ge­mäß § 19 ImmoWertV und Pkt. 6 der Ertragswert-Richtlinie. Allein schon aus diesem Grund wäre eine Übernahme der ausgewiesenen Kosten aus den Abrechnungen der Hausverwaltung in der Regel verfahrenstechnisch falsch.

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