Gemäß § 32 ImmoWertV 2021 (1) handelt es sich bei den Bewirt­schaf­tungskosten um die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zuläs­sige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.

Zu den Bewirtschaftungkosten zählen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten*, das Miet­ausfallwagnis und die Betriebskosten im Sinne § 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Kosten, die durch das Eigentum am Grund­stück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend ent­stehen).

Im Rahmen der Wertermittlung werden verfahrens­technisch bzw. modell­konform üblicherweise pauschale Bewirtschaftungs­kos­ten ge­wählt. Die Pauschalsätze stimmen für gewöhnlich nicht mit den tatsächlichen Kosten im konkreten Einzelfall überein! Nur in Ausnahmefällen ist es angemessen, die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten anzusetzen.

* Die Instandhaltung wird von Laien oft verwechselt oder gleichgesetzt mit den Re­paraturen. Es geht jedoch bei den Instandhaltungen im Sinne der Wertermittlung um ein viel grö­ßeres Spektrum, nämlich um sämtliche Kosten für regelmäßige Maß­nahmen zur Erhaltung des Soll-Zustands. Dazu gehören vor allem die laufende Unter­haltung der baulichen und sonstigen Anlagen. Inso­fern schließt dies auch ggf. erforder­liche Klein­reparaturen, Erneuerungen von einzelnen, in der Regel kleineren Verschleiß­bau­teilen oder Ausstattungsteilen ein (Beispiel: Auswech­seln/Erneuern einer Misch­batte­rie).

Kosten für die Be­seitigung von über­durchschnittlichen Repa­raturrück­ständen infolge vernachlässigter bzw. mangelhafter oder fehlender Instandhaltung oder gar Moder­nisierungskosten sind hingegen in den Bewirtschaf­tungs­kosten wertermittlungs­technisch ausdrücklich nicht erfasst. Diese Kosten sind geson­dert bei den besonderen objektspezi­fischen Grundstücks­merkmalen anzusetzen.

Hinzuweisen ist an dieser Stelle allerdings darauf, dass bei der Verwaltung von Eigen­tumsanlagen oder Gewerbeobjekten die in den jähr­lichen Kostenabrech­nun­gen ver­buchten Bewirtschaftungskosten in der Regel diesbezüglich keine Un­ter­scheidung in „Instandhaltungskosten“ und „Reparaturen infolge mangelhafter oder fehlender In­standhaltung“ aufweisen: Häufig wird sogar eine Zusammen­fassung zusätzlich mit den Modernisierungs­kosten unter dem Punkt „Re­paraturkosten“ oder „Rücklage“ vorge­nommen und dieser Kosten­punkt entspricht daher definiti­onsgemäß nicht den Instand­haltungs­kosten im Sinne § 32 ImmoWertV 2021 Absatz (3). Allein schon aus diesem Grund wäre eine Übernahme der ausgewiesenen Kosten aus den Ab­rechnun­gen der Hausverwaltung verfahrenstechnisch falsch.

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