Gemäß § 32 ImmoWertV 2021 (1) handelt es sich bei den Bewirtschaftungskosten um die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehenden regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Zu den Bewirtschaftungkosten zählen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten*, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten im Sinne § 556 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen).
Im Rahmen der Wertermittlung werden verfahrenstechnisch bzw. modellkonform üblicherweise pauschale Bewirtschaftungskosten gewählt. Die Pauschalsätze stimmen für gewöhnlich nicht mit den tatsächlichen Kosten im konkreten Einzelfall überein! Nur in Ausnahmefällen ist es angemessen, die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten anzusetzen.
* Die Instandhaltung wird von Laien oft verwechselt oder gleichgesetzt mit den Reparaturen. Es geht jedoch bei den Instandhaltungen im Sinne der Wertermittlung um ein viel größeres Spektrum, nämlich um sämtliche Kosten für regelmäßige Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustands. Dazu gehören vor allem die laufende Unterhaltung der baulichen und sonstigen Anlagen. Insofern schließt dies auch ggf. erforderliche Kleinreparaturen, Erneuerungen von einzelnen, in der Regel kleineren Verschleißbauteilen oder Ausstattungsteilen ein (Beispiel: Auswechseln/Erneuern einer Mischbatterie).
Kosten für die Beseitigung von überdurchschnittlichen Reparaturrückständen infolge vernachlässigter bzw. mangelhafter oder fehlender Instandhaltung oder gar Modernisierungskosten sind hingegen in den Bewirtschaftungskosten wertermittlungstechnisch ausdrücklich nicht erfasst. Diese Kosten sind gesondert bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen anzusetzen.
Hinzuweisen ist an dieser Stelle allerdings darauf, dass bei der Verwaltung von Eigentumsanlagen oder Gewerbeobjekten die in den jährlichen Kostenabrechnungen verbuchten Bewirtschaftungskosten in der Regel diesbezüglich keine Unterscheidung in „Instandhaltungskosten“ und „Reparaturen infolge mangelhafter oder fehlender Instandhaltung“ aufweisen: Häufig wird sogar eine Zusammenfassung zusätzlich mit den Modernisierungskosten unter dem Punkt „Reparaturkosten“ oder „Rücklage“ vorgenommen und dieser Kostenpunkt entspricht daher definitionsgemäß nicht den Instandhaltungskosten im Sinne § 32 ImmoWertV 2021 Absatz (3). Allein schon aus diesem Grund wäre eine Übernahme der ausgewiesenen Kosten aus den Abrechnungen der Hausverwaltung verfahrenstechnisch falsch.