Energieausweis

Preiswert zu einem rechtssicheren Energieausweis

Der Energieausweis für Gebäude ist ein Nachweis, der dokumentiert, wie ein Gebäude energetisch einzuschätzen ist. Es gibt den verbrauchsorientierten und den bedarfsorientierten Energieausweis; grundsätzlich gilt eine Wahlfreiheit.

Es ist Folgendes zu beachten: Sollte die zu bewertende Immobilie im Eigentum verbleiben, so ist kein Energieausweis notwendig. Sofern ein Eigentümer- oder Nutzerwechsel stattfindet, muss zwingend ein Energieausweis vorgelegt werden.

Für Gebäude, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden, darf ein kostengünstiger verbrauchsorientierter Energieausweis erstellt werden. Dazu ist lediglich die Verbrauchsabrechnung erforderlich. Viele kommerzielle Heizkostenabrechner (z.B. Ista, Brunata) bieten den Energieausweis als zusätzliche Dienstleistung an. Ansonsten kann ein verbrauchsorientierter Energieausweis relativ preiswert und unkompliziert mit Hilfe von Online-Anbietern im Internet erstellt werden.

Für  kleinere Wohnhäuser (EFH, ZFH, Wohnhäuser mit weniger als 5 Wohneinheiten), die vor 1977 errichtet wurden und nicht mindestens den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 entsprechen, muss ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt werden. Dieser bedarfsorientierte Energieausweis erfordert einen wesentlich höheren Aufwand als der verbrauchsorientierte Energieausweis, kann jedoch ebenfalls online erstellt werden.

Früher richtete sich die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises nach § 16 der Energieeinsparverordnung EnEV. Seit dem 01.11.2020 gilt das Gebäudeenergiegesetz; hier maßgeblich GEG Teil 5 „Energieausweise“ §§ 79 bis 88.

Ein Immobilienbesitzer, der ohnehin plant, sein Haus zu verkaufen, wird verständlicherweise nicht daran interessiert sein, einen qualitativ besonders hochwertigen (und teuren) Energieausweis z.B. durch einen Energieberater, Architekten oder Bauingenieur erstellen zu lassen. Um der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises gerecht zu werden, waren die Online-Energieausweise viele Jahre eine preiswerte Option. Die Verkäufer konnten relativ schnell und vor allem kostengünstig ihrer formellen Pflicht nachkommen.

Allerdings hat sich die Situation seit dem Frühjahr 2022 gravierend verändert: Lange Zeit spielte der Energieausweis aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien bei der Entscheidung für ein bestimmtes Objekt und auch bei der Kaufpreisfindung für gewöhnlich keine Rolle. Mit dem Energieausweis mussten die Verkäufer „lediglich“ einer gesetzlichen Pflicht nachkommen; die Qualität des Energieausweises war dabei nicht ausschlaggebend. Die Käufer waren in der Mehrzahl der Fälle froh, überhaupt eine Immobilie erwerben zu können.  Infolge der Ukrainekrieges, der Energiekrise und durch den massiven Anstieg der Energiepreise achten potenzielle Käufer nunmehr verstärkt auf die energetischen Eigenschaften und somit auch auf die Angaben im Energieausweis. Von Energieberatern, Architekten oder Bauingenieuren erstellte Energieausweise genießen dabei ein hohes Ansehen.

Bei älteren Gebäuden spricht trotzdem ein entscheidendes Argument gegen einen qualitativ hochwertig erstellten Energieausweis: Ältere Gebäude sind ohnehin häufig sanierungsbedürftig. Neue Eigentümer führen daher in der Regel umgehend nach Erwerb erforderliche Sanierungen durch – zumindest teilweise. Der „frisch“ und ggf. teuer erstellte Energieausweis wird durch energetische Sanierungen sofort wieder ungültig.

Alte Heizungsanlagen

Häufig entdecke ich bei Objektbesichtigungen sehr alte Heizungsanlagen, teilweise älter als 30 Jahre. Oft wird mir dann von den Eigentümern gesagt, dass der Schornsteinfeger meinte „die wäre von den Werten her noch prima“.

Dazu folgende Anmerkung: Ein Schornsteinfeger ist primär nicht dafür zuständig, die Effizienz einer Heizungsanlage zu prüfen. Die Aufgabe des Schornsteinfegers besteht vor allem darin, die Abgase zu kontrollieren und die Abgasleitungen bzw. Schornsteine zu reinigen. Eine alte Heizungsanlage kann die Anforderungen an die gesetzlich zulässigen Abgaswerte durchaus noch erfüllen. Diese Prüfung des Schornsteinfegers ist aber nicht gleichbedeutend mit der Bescheinigung, dass es sich um eine Heizungsanlage mit hoher, den heutigen Anforderungen entsprechender Effizienz handelt. Ein Schornsteinfeger wird vor allem die Menge an Abgas nicht überprüfen. Neue, moderne Heizungsanlage zeichnen sich dadurch aus, dass sie für gewöhnlich wesentlich weniger Abgas produzieren.

Laut Angaben z.B. der Verbraucherzentrale NRW gilt ein Heizkessel bereits nach 15 bis 20 Jahren als alt. Aufgrund der schnellen technischen Entwicklung sind neuere Heizungsanlagen in der Regel wesentlich effizienter. Zudem nimmt der Wirkungsgrad einer Heizungsanlage allein auch durch die normale Alterung für gewöhnlich ab, wie wir es auch bei anderen technischen Geräten kennen. Sind in Bewertungsobjekten die Heizungsanlagen in jüngster Vergangenheit erneuert worden, dann berichten mir die Hauseigentümer oft, dass der Heizmaterialverbrauch seitdem signifikant zurückgegangen ist.

Letztendlich ist zu beachten, dass laut Gebäudeenergiegesetz (§ 72 (1) und (2) GEG) Heizkessel ohnehin ausgetauscht werden müssen, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Es gibt aber Ausnahmen nach § 72 (3), z.B. für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel, wenn die Nennleistung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt. Typische Heizungsanlagen für Einfamilienhäuser haben eine Nennleistung größer 4 Kilowatt und kleiner als 400 Kilowatt, können demnach die Ausnahme nicht beanspruchen.

Aktuell gilt zu beachten, dass die Situation bezüglich der in naher Zukunft noch zulässigen Brennstoffe äußerst ungewiss ist. Ursprünglich war geplant, den Neueinbau von neuen Öl- und Gasheizungen ab 2024 generell zu verbieten. In den Koalitionsgesprächen März 2023 soll dieses Verbot etwas abgeschwächt worden sein; konkrete Aussagen fehlen jedoch noch. Es ist jedoch trotz allem eine völlige Loslösung von fossilen Brennstoffen sehr wünschenswert, jedoch wahrscheinlich kurzfristig nicht umsetzbar. Gas- und Ölheizungen werden voraussichtlich über das Jahr 2024  hinaus betrieben werden müssen und dürfen. Die Entwicklung über das Jahr 2024 hinaus ist letztendlich aber nicht sicher vorhersehbar.