Als Modernisierung gelten Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objektes, z.B. Erneuerung von Bädern. Bei Modernisierungsrückständen handelt es sich demnach überwiegend um disponible Rückstände, die für die Gewährleistung der weiteren Nutzung nicht zwingend (sofort) beseitigt werden müssen. Es erfolgt in der Wertermittlung keine Berücksichtigung des vollen Kostenansatzes.
Als Instandhaltungen /Instandsetzungen (Reparaturen) gelten hingegen Maßnahmen zur Erhaltung bzw. Wiederherstellung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs eines Objektes. Es handelt sich dabei in der Regel um nicht disponible oder nur eingeschränkt disponible Maßnahmen, die für die Gewährleistung der weiteren Nutzung in absehbarer Zeit durchzuführen sind. Die Kosten sind je nach Dringlichkeit teilweise oder annähernd in voller Höhe für die Bemessung der entsprechenden Wertminderung zu berücksichtigen. Unter Umständen kann die Wertminderung jedoch die kalkulierten Kosten auch übersteigen.
Es kommt allerdings gerade bei älteren Häusern oft zu Überschneidungen von Instandhaltungen /Instandsetzungen (Reparaturen) mit Modernisierungen. Derartige Maßnahmen werden dann umgangssprachlich üblicherweise auch als Sanierung bezeichnet.
Zusammenfassung Begriffsklärung für Beschreibungen der Rückstände:
disponibel = im Sinne der Wertermittlung für die Gewährleistung der weiteren Nutzung nicht sofort erforderliche Beseitigung, gilt vorrangig für Modernisierungen
nicht disponibel = im Sinne der Wertermittlung für die Gewährleistung der weiteren Nutzung sofort erforderliche Beseitigung
eingeschränkt disponibel = im Sinne der Wertermittlung für die Gewährleistung der weiteren Nutzung in absehbarer Zukunft erforderliche Beseitigung