Das Sachwertverfahren kann bei der Wertermittlung angewendet werden, wenn hauptsächlich der Substanzwert und die sonstigen Annehmlichkeiten des Objektes für die Preisbildung ausschlaggebend sind, nicht aber die Erzielung von Erträgen (Mieten/Pachten etc.). Berücksichtigt werden hierbei unter anderem das Image der Lage, die Nähe zu Erholungsflächen und die Infrastruktur. Dieses Verfahren wird vor allem bei eigengenutzten (Wohn-) Objekten angewendet.
Im Wesentlichen beruht das Sachwertverfahren darauf, dass ein vernünftig denkender und handelnder Marktteilnehmer abwägt, welchen Aufwand er unter zeitgemäßen Kosten- und Planungsmaßstäben am jeweiligen Standort hätte, um ein Objekt zu errichten (Neubau) oder herzurichten (Altbau), das den von ihm erwarteten Vorteil aus der meist eigenen Nutzung erzeugt.
Der Sachwert ergibt sich nach § 21 ImmoWertV daher aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert:
Gebäudeherstellungskosten
– Alterswertminderung
= Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen)
+ Sachwert der Außenanlagen und der sonstigen Anlagen
+ Bodenwert
= vorläufiger Sachwert
Zusätzlich sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen (Marktanpassung) sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.