Das Sachwertverfahren kann bei der Wertermittlung angewendet werden, wenn haupt­säch­lich der Substanzwert und die sonstigen Annehmlichkeiten des Ob­jektes für die Preisbildung ausschlaggebend sind, nicht aber die Erzielung von Erträgen (Mieten/Pachten etc.). Berücksichtigt werden hierbei unter anderem das Image der Lage, die Nähe zu Erholungsflächen und die Infra­struktur. Dieses Verfahren wird vor allem bei eigengenutzten (Wohn-) Objekten angewendet.

Im Wesentlichen beruht das Sachwertverfahren darauf, dass ein vernünf­tig denkender und handelnder Marktteilnehmer abwägt, welchen Aufwand er unter zeitgemäßen Kosten- und Planungsmaßstäben am jeweiligen Standort hätte, um ein Objekt zu errichten (Neubau) oder herzurichten (Altbau), das den von ihm erwarte­ten Vorteil aus der meist eigenen Nut­zung erzeugt.

Der Sachwert ergibt sich nach § 21 ImmoWertV daher aus dem Sach­wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Boden­wert:

Gebäudeherstellungskosten
– Alterswertminderung
= Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen)
+ Sachwert der Außenanlagen und der sonstigen Anlagen
+ Bodenwert
= vorläufiger Sachwert

Zu­sätzlich sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grund­stücks­markt zu berücksichtigen (Marktanpassung) sowie die  besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.