Der Liegenschaftszinssatz (= Kapitalisierungszinssatz) ist laut § 14 (3) ImmoWertV der Zinssatz, mit dem der Ver­kehrswert von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Die Ertragswert-Richtlinie Pkt. 7 formuliert es etwas zutreffender so: „Die Erwar­tungen der Marktteilnehmer hinsichtlich der Entwicklung der all­ge­meinen Ertrags- und Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt wer­den mit dem Liegenschaftszinssatz erfasst.“

Aber was genau sagt der Liegenschaftszinssatz aus?

Als Laie könnte man denken, dass der Liegenschafts­zinssatz  näherungsweise auch als marktübliche Renditeerwartung oder Zinssatz einer An­lage (in Immobilien) inter­pre­tiert werden kann. Der Liegenschafts­zinssatz ist hingegen nicht geeignet, Rendite­vergleiche zwischen Immo­bilien einerseits und alternativen Kapitalanlagen andererseits anzustellen. Man muss sogar ausdrücklich betonen, dass der Liegen­schaftszins­satz nicht verwechselt werden darf z.B. mit einer bank­üblichen Guthaben­verzinsung. Denn eine Liegenschaft ist eine wesentlich kom­ple­xere An­lage als es beispielsweise ein Sparbuch darstellt.

Viele Aspekte kommen bei Immobilienkäufen im Gegensatz zu sonstigen Geldanlagen zusätzlich zum Tragen. So werden Immobilien z.B. normalerweise zu einem großen Anteil mit Fremdkapital finanziert. Auf dieses Fremdkapital sind Zinsen zu zahlen und diese Zinsen wiederum senken den Nettogewinn. Die Verzinsung des investierten Eigenkapitals kann hingegen durch die Fremdfinanzierung sogar steigen. Unter anderem kommt es also wesentlich darauf an, wie die Immobilie im individuellen Fall finanziert wird. Weitere Einflüsse können durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten entstehen (z.B. bei denkmalgeschützten Objekten). Diese und zahlreiche sonstige Aspekte gehen in die Kaufpreisentscheidung eines Investors ein, wirken sich demnach auch auf den vom Gutachterausschuss veröffentlichen Liegenschaftszinssatz aus.

Der Liegenschaftszinssatz ist letztendlich “nur” eine Rechengröße im Ertragswertverfahren und wird regelmäßig vom Gutachterausschuss retrograd anhand tatsächlicher Markttransaktionen ermittelt. Dabei erfolgt die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes durch Umkehrung des für das Ertragswertverfahren vorgeschriebenen Rechengangs. Auf­grund der Berechnungsformeln ist jedoch die Umkehrung mathematisch nur iterativ möglich und daher sehr aufwändig. Vereinfachend kann man jedoch bei typischen Renditeobjekten mit langer Restnutzungsdauer (mind. 30 Jahre) den Liegenschaftszinssatz auch aus dem Quotienten Jahresrein­ertrag / Kaufpreis ermitteln. Immobilien mit geringem Risiko (z.B. Wohnhäuser) haben in der Regel einen relativ niedrigen Liegenschaftszinssatz, Immobilien mit einem hohen Risiko (z.B. gewerbliche Lagerhallen) haben üblicherweise einen sehr hohen Liegenschaftszinssatz.