Die Zahl älterer Menschen, die von gerichtlich bestellten Personen betreut werden, wächst rasant. Auf die rechtlichen Aspekte der Betreuung soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden.
Oftmals kommt es im Rahmen der Betreuung dazu, dass die Immobilie einer betreuten Person verkauft werden muss. Dies geschieht in der Regel dann, wenn die Kosten für eine Pflegeversorgung nicht mehr auf anderen Wegen beglichen werden können.
Sowohl die Betreuer als auch das Betreuungsgericht sind dem Wohl des betreuten Menschen verpflichtet, der nicht mehr selbst in die Geschehnisse eingreifen kann. Die betreute Person darf keinen materiellen Verlust erleiden. Aus diesem Grund wird bei Verkauf von Immobilien im Rahmen von Betreuungsverfahren üblicherweise vom Betreuungsgericht ein Gutachten über den Verkehrswert gefordert. Dabei sind besondere Bedingungen bei der Verkehrswertermittlung zu beachten: Bei Betreuungsangelegenheiten gilt im Gegensatz zum gewöhnlichen Marktgeschehen, dass der zu ermittelnde Verkehrswert nicht als Durchschnitts- oder Mittelwert und somit nicht als Basis der in beide Richtungen offenen Verkaufsverhandlungen anzusehen ist. Der Verkehrswert dient in Betreuungssachen eher als Richtwert für den Mindestverkaufspreis. Eine Unterschreitung dieses Mindestverkaufspreises wird durch das Betreuungsgericht – zum Schutz der betreuten Person – in der Regel kaum genehmigt.
Unter Berücksichtigung der Vorgehensweise des Betreuungsgerichts sowie der oft gebotenen Schnelligkeit des Verkaufs muss zwangsläufig auch die Wertermittlung in Betreuungssachen angepasst werden. Der Verkehrswert stellt für diesen speziellen Bewertungszweck – nämlich Gutachten zur Vorlage beim Betreuungsgericht – daher einen Wert im unteren Bereich des Marktwertniveaus bzw. der zulässigen Toleranz dar.