Gemäß § 8 Absatz 3 ImmoWertV2021 sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale alle wertbeeinflussenden Merkmale eines Bewertungsobjektes zu erfassen, die nach Art und Umfang vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte erheblich abweichen. Durch die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sollen wertmäßige Auswirkungen von individuellen Besonderheiten korrigierend berücksichtigt werden, soweit ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Wert beimisst und sofern sie im angewandten Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt werden konnten.
Als Beispiele für Abweichungen vom durchschnittlichen Zustand vergleichbarer Objekte nennt die ImmoWertV2021:
- besondere Ertragsverhältnisse (miet- und vertragsrechtliche Bindungen allgemein sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge),
- Baumängel und Bauschäden,
- bauliche Anlagen, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind (Liquidationsobjekte) und zur alsbaldigen Freilegung anstehen,
- Bodenverunreinigungen,
- Bodenschätze,
- grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.
Es ist zu beachten, dass letztendlich nicht die Kosten (z.B. für Schadensbeseitigungen) in Ansatz zu bringen sind, sondern der marktübliche Werteinfluss, d.h., ein Abschlag oder ggf. auch ein Zuschlag wie ihn die Mehrheit der Marktteilnehmer einschätzt .
Immobilien ohne besondere objektspezifische Grundstücks- oder Gebäudemerkmale (boG) stellen eine große Ausnahme und Seltenheit dar. Gerade die Besonderheiten sind der Hauptgrund dafür, dass automatisierte Wertermittlungen selten oder allenfalls zufällig den tatsächlichen Verkehrswert „treffen“.