Gemäß § 8 Absatz 3 ImmoWertV sind als besondere objektspezifische Grundstücks­merkmale alle Merkmale eines Bewertungsobjektes zu erfas­sen, die vom normalen Zustand vergleichbarer Objekte abweichen.

Durch die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sollen wertmäßige Auswirkungen von individuellen Besonderheiten korrigierend berücksichtigt werden, soweit ihnen der Grundstücksmarkt einen eigenständigen Wert beimisst und sofern sie im angewandten Verfahren noch nicht erfasst und berücksichtigt werden konnten.

Als Beispiele für Abweichungen vom durchschnittlichen Zustand vergleichbarer Objekte nennt die ImmoWertV:
• wirtschaftliche Überalterung
• überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
• Baumängel oder Bauschäden
• von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge

Es ist zu beachten, dass letztendlich nicht die Kosten (z.B. für Schadensbeseitigungen) in Ansatz zu bringen sind, sondern der marktübliche Werteinfluss, d.h., ein Abschlag oder ggf. auch ein Zuschlag wie ihn die Mehrheit der Marktteil­nehmer einschätzt .

Immobilien ohne besondere objektspezifische Grundstücks- oder Gebäudemerkmale (boG) stellen eine große Ausnahme und Seltenheit dar. Gerade die Besonderheiten sind der Hauptgrund dafür, dass automatisierte Wertermittlungen selten oder allenfalls zufällig den tatsächlichen Verkehrswert “treffen”.