Das Sachwertverfahren ist in den §§ 35 bis 39 ImmoWertV 2021 geregelt. Das Sachwertverfahren eignet sich für solche Grundstücke, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht. Dies sind in erster Linie Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke sowie Doppel- und Reihenhausgrundstücke. Um die individuellen Vorstellungen hinsichtlich der zu erwartenden Wohnqualität zu realisieren, sind die Käufer von derartigen Objekten häufig bereit, auch höhere Kaufpreise ohne Rücksicht auf eine entsprechende Verzinsung zu akzeptieren.
Im Wesentlichen beruht das Sachwertverfahren darauf, dass ein vernünftig denkender und handelnder Marktteilnehmer abwägt, welchen Aufwand er unter zeitgemäßen Kosten- und Planungsmaßstäben am jeweiligen Standort hätte, um ein Objekt zu errichten (Neubau) oder herzurichten (Altbau), das den von ihm erwarteten Vorteil aus der meist eigenen Nutzung erzeugt.
Der Sachwert ergibt sich nach daher aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert:
Gebäudeherstellungskosten
– Alterswertminderung
= Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen)
+ Sachwert der Außenanlagen und der sonstigen Anlagen
+ Bodenwert
= vorläufiger Sachwert
Zusätzlich sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen (Marktanpassung) sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale.