Immobilienbewertung: Leistungen, Optionen, Ablauf

Immobilienbewertung herrschaftliches Anwesen

Welche Objekte können Gegenstand einer Wertermittlung / Marktwertermittlung / Bewertung / Schätzung / Verkehrswertermittlung sein?

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • unbebaute Grundstücke
  • Gewerbegrundstücke
  • Industriegrundstücke
  • Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Wohnungseigentum, Erbbaurecht)

Die Begriffe Wert, Immobilienwert, Marktwert oder auch Schätzwert werden häufig gebraucht, wenn es allgemein um die Ermittlung des Wertes einer  Immobilie geht. Gesetzlich eindeutig definiert ist jedoch nur der Begriff Verkehrswert, nämlich in § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Erst seit der Fassung des Baugesetzbuches aus dem Jahre 2004 ist zusätzlich der Begriff des Marktwertes in den Gesetzestext  aufgenommen worden. Damit sollte ausdrücklich und deutlich zum Ausdruck kommen, dass es keinen Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert gibt.

Die Ermittlung des Verkehrswertes bzw. des Marktwertes unterliegt strengen Regeln. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die ausdrückliche Begründungspflicht für alle Parameter der Bewertung gerichtet. Eine schriftliche Ausführung zum Verkehrs- bzw. Marktwert nach § 194 BauGB darf daher gemäß Auffassung der IHK Bonn/Rhein-Sieg nur in einem ausführlichen Gutachten erfolgen; so genannte „Kurzgutachten“ erfüllen diese Anforderung nicht.

Fassade Klinkerbau

Für welchen Zweck kann eine Immobilienbewertung nötig werden?

  • für Verkaufsverhandlungen
  • als Grundlage für die Ermittlung der Erbschafts-/Schenkungssteuer (zur Vorlage beim Finanzamt)
  • Kaufpreisaufteilungen (zur Vorlage beim Finanzamt)
  • zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei Ehescheidungen
  • als Grundlage für die Auszahlung von Miterben
  • Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen
  • Betreuungsangelegenheiten (Gutachten zur Vorlage beim Betreuungsgericht)
  • im Rahmen allgemeiner Vermögensplanungen/Finanzierungen (Beleihungswertgutachten nach BelWertV werden jedoch nicht erstellt, fragen Sie bei der finanzierenden Bank nach einem Gutachter)
Immobilienbewertung

Welche Unterlagen werden für die Immobilienbewertung benötigt?

Folgende Unterlagen – sofern noch nicht vorhanden – werden im Rahmen einer schriftlichen Ausarbeitung (Stellungnahme, Verkehrswertgutachten) benötigt, teilsweise sind sie bei den entsprechenden Behörden, Ämtern oder Hausverwaltungen anzufordern:

  • aktuelle Liegenschaftskarte (Flurkarte), Auszug aus dem Liegenschaftsbuch/Liegenschaftskataster (konkrete Angaben zur Größe des Grundstücks, Eigentümerangaben usw.)
  • aktueller Grundbuchauszug, eventuelle Eintragungsbewilligungen
  • Baugenehmigungen, Bauzeichnungen (Grundrisse und Schnitte) und Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung, Ermittlung der Brutto-Grundfläche
  • Aufstellung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (insbesondere in den letzten 20 Jahren)
  • aktuelle Mietverträge, Mietzahlungs- und Nebenkostenzusammenstellung, Angaben zu Mietanpassungen der letzten Jahre
  • Auskunft über Altlasten, eventuelle Baugrundgutachten
  • Bescheinigungen Erschließungsbeiträge, Anschlusskosten an Ver- und Entsorgungsanlagen
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erbbaurechtsvertrag/Änderungen/Ergänzungen/Anpassungen/aktueller Erbbauzins
  • Energieausweis
  • bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich erforderliche Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, gültiger Wirtschaftsplan, vorjährige Abrechnungen des WEG-Verwalters 3 Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Informationen zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung über Investitionen, Re­paratur- oder Instandsetzungsmaßnahmen der letzten drei Jahre