Die Legaldefinition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB lautet: “Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Grundlage einer Verkehrswertermittlung und somit eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) bilden im Wesentlichen die Immobilien-Wertermittlungsverordnung ImmoWertV 2010, die Wertermittlungs-Richtlinie WertR 2006 (allerdings inzwischen veraltet und nur noch teilweise anwendbar), die Bodenrichtwert-Richtlinie 2011 und die Sachwert-Richtlinie 2012, die Vergleichswert-Richtlinie 2014 sowie die Ertragswert-Richtlinie 2015.

Bei Einhaltung der hohen Vorgaben nach dem Baugesetzbuch, der ImmoWertV und den genannten Richtlinien stellt ein Verkehrswertgutachten ein umfangreiches, ausführliches Gutachten dar. In der Regel sind derartige Gutachten nur bei gerichtlichen Auseinandersetzungen erforderlich. Im Alltag des üblichen Immobiliengeschäfts, also bei Verkauf und Kauf, werden Verkehrswertgutachten normalerweise nicht benötigt. Mündliche Beratungen zum Wert bzw. schriftliche Stellungnahmen bieten hier für gewöhnliche eine ausreichende Entscheidungshilfe.

Nachrichtlich: Ich biete auch schriftliche Stellungnahmen zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie an. Eine schriftliche Stellungnahme darf jedoch nicht mit einer Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB verwechselt werden; sie stellt eine erheblich verkürzte und eingeschränkte Darstellung der Ermittlung des Objektwertes dar. Die hohen Anforderungen der ImmoWertV 2010 und der Wertermittlungs-Richtlinien an ein Gutachten einer Verkehrswertermittlung im Sinne des § 194 BauGB können bei einer Stellungnahme nicht erfüllt werden. Daher darf auch die Bezeichnung „Verkehrswert“ für das Ergebnis in dieser Stellungnahme nicht verwendet werden. Aufgrund der reduzierten Ausführungen kann es dazu kommen, dass die einzelnen Schritte der Wertschätzung im Rahmen der Stellungnahme nicht in jedem Fall vollständig begründet und nachvollziehbar sind.