Der Vergleichswert ergibt sich nach § 24 ImmoWertV 2021 aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen. Der Vergleichswert kann aber neben oder anstelle von Vergleichspreisen auch mittels objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktoren ermittelt werden.
Durch die direkte Heranziehung von tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte kann dem Ergebnis des Vergleichswertverfahrens der größte Bezug zum aktuellen Marktgeschehen zuerkannt werden. Das Vergleichswertverfahren wird deshalb oft als „Königsverfahren“ bezeichnet. Sofern möglich, soll dieses Verfahren immer bevorzugt angewendet werden.
Das Vergleichswertverfahren kann jedoch nur dann zur Bewertung herangezogen werden, wenn genügend Kaufpreise von vergleichbaren Objekten vorliegen. Eine gute Vergleichsdatenbasis ist für gewöhnlich für Eigentumswohnungen (insbesondere in größeren, älteren Wohnanlagen) und für Häuser in Reihenhaussiedlungen vorhanden. Freistehende Einfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte sind häufig so individuell gestaltet, dass nur selten hinreichend übereinstimmende Kaufobjekte recherchiert werden können.