Beim Rohertrag einer Immobilie handelt es sich um die Netto­kaltmiete. Das ist die im Bestand markt­üblich erzielbare Miete ohne die Nebenkosten, die der Mieter selbst zu tragen hat (z.B. Heizung, Warmwasser, Straßenreinigung, Wartungsar­beiten).

Bei der Bewertung wird im Rahmen einer Ertragswertermittlung die marktüblich erzielbare Miete in der Regel in Anleh­nung an den Mietspiegel der jeweiligen Stadt/Gemeinde, Veröffent­lichungen von Mak­ler­verbänden sowie anhand eige­ner umfangreicher Recherchen ermittelt.

Es handelt sich dabei aus verfahrenstechnischen Gründen ausdrücklich nicht um die für das Be­wertungs­objekt tatsächlich erzielbare spezifische (Höchst-) Marktmiete, zumal bei der Ertragswertermittlung zunächst im­mer von einer Mängel­freiheit und von einem zeitgemäßen Modernisie­rungsstandard auszugehen ist. Diese Annahme weicht oft vom tatsäch­lichen Zustand der Bewertungsobjekte ab.

Der im Rahmen einer Bewertung angesetzte Rohertrag darf nicht ver­wechselt werden mit der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB, wie diese z.B. bei gericht­lichen Mietaus­einander­setzungen erforderlich ist.

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