Beim Rohertrag einer Immobilie handelt es sich um die Nettokaltmiete. Das ist die im Bestand marktüblich erzielbare Miete ohne die Nebenkosten, die der Mieter selbst zu tragen hat (z.B. Heizung, Warmwasser, Straßenreinigung, Wartungsarbeiten).
Bei der Bewertung wird im Rahmen einer Ertragswertermittlung laut § 31 (2) ImmoWertV 2021 vorrangig die tatsächliche Miete herangezogen. Die tatsächliche Miete ist in Anlehnung an den Mietspiegel der jeweiligen Stadt/Gemeinde, Veröffentlichungen von Maklerverbänden sowie anhand eigener umfangreicher Recherchen auf Marktüblichkeit zu überprüfen.
In der Regel kann aus Gründen der Modellkonformität bei der Bewertung nur in Ausnahmefällen die tatsächliche Miete angesetzt werden, da die tatsächliche Miete häufig von der marktüblich erzielbaren Miete abweicht.
Aus verfahrenstechnischen Gründen (vor allem wegen zwingender Modellkonformität) ist für gewöhnlich nicht die für das Bewertungsobjekt tatsächlich erzielbare spezifische (Höchst-) Marktmiete ansetzbar. Zudem ist bei der Ertragswertermittlung weitestgehend von einer Mängelfreiheit und von einem zeitgemäßen Modernisierungsstandard auszugehen; diese Annahmen weichen oft vom tatsächlichen Zustand der Bewertungsobjekte ab.
Der im Rahmen einer Bewertung angesetzte Rohertrag darf nicht verwechselt werden mit der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB, wie diese z.B. bei gerichtlichen Mietauseinandersetzungen erforderlich ist.