Beim Rohertrag einer Immobilie handelt es sich um die Nettokaltmiete. Das ist die im Bestand marktüblich erzielbare Miete ohne die Nebenkosten, die der Mieter selbst zu tragen hat (z.B. Heizung, Warmwasser, Straßenreinigung, Wartungsarbeiten).
Bei der Bewertung wird im Rahmen einer Ertragswertermittlung die marktüblich erzielbare Miete in der Regel in Anlehnung an den Mietspiegel der jeweiligen Stadt/Gemeinde, Veröffentlichungen von Maklerverbänden sowie anhand eigener umfangreicher Recherchen ermittelt.
Es handelt sich dabei aus verfahrenstechnischen Gründen ausdrücklich nicht um die für das Bewertungsobjekt tatsächlich erzielbare spezifische (Höchst-) Marktmiete, zumal bei der Ertragswertermittlung zunächst immer von einer Mängelfreiheit und von einem zeitgemäßen Modernisierungsstandard auszugehen ist. Diese Annahme weicht oft vom tatsächlichen Zustand der Bewertungsobjekte ab.
Der im Rahmen einer Bewertung angesetzte Rohertrag darf nicht verwechselt werden mit der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB, wie diese z.B. bei gerichtlichen Mietauseinandersetzungen erforderlich ist.