Der Energieausweis für Gebäude ist ein Nachweis, der dokumentiert wie ein Gebäude energetisch einzuschätzen ist. Der Energieausweis ist verpflichtend bei Nutzerwechsel, das heißt bei Neuvermietung oder/und bei Verkauf. Bei Neubaumaßnahmen ist die Energieeffizienz bereits bei der Antragstellung nachzuweisen. Dieser Nachweis für Neubauten darf allerdings nicht mit dem verpflichtenden Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz GEG verwechselt werden, denn ein Energieausweis kann generell immer nur für bestehende Gebäude erstellt werden und nie für geplante Gebäude. Das Gebäudeenergiegesetz ist am 01. November 2020 in Kraft getreten.
Für kleinere Wohnhäuser (EFH, ZFH und Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen), die vor 1977 errichtet wurden und nicht mindestens den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 entsprechen, muss ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt werden. Der wesentlich preisgünstigere, verbrauchsorientierte Energieausweis ist nur für jüngere Gebäude zulässig.
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens oder einer Stellungnahme zum Wert kann nicht analysiert werden, wie die gesamte Energiebilanz des Gebäudes im Detail und vor allem nach den Berechnungsvorgaben des Gebäudeenergiegesetzes tatsächlich aussieht. Allerdings kann ich als Bauingenieur auch ohne Energieausweis hinreichend genau einschätzen, wie der bautechnische Zustand des Gebäudes energetisch zu bewerten ist. Für die Bewertung ist somit die Vorlage eines Energieausweises nicht erforderlich.
Allerdings gilt Folgendes zu beachten: Sollte die zu bewertende Immobilie eigengenutzt im Eigentum verbleiben, so ist ohnehin kein Energieausweis notwendig. Sofern ein Eigentümer- oder/und Nutzerwechsel stattfindet, fordert § 80 (3) des Gebäudeenergiegesetzes zwingend die Vorlage eines Energieausweises. Als Bauingenieur mit entsprechender Qualifizierung war die Erstellung eines Energieausweises aus diesem Grund vor wenigen Jahren noch eine von mir angebotene Dienstleistung. Ein Immobilienbesitzer, der einen Hausverkauf beabsichtigt, wird verständlicherweise aber nicht daran interessiert sein, einen qualitativ besonders hochwertigen (und teuren) Energieausweis in Auftrag zu geben. Um der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises gerecht zu werden, empfehle ich meinen Kunden daher die äußerst preiswerte Variante der Online-Energieausweise (unter 100 €). Zur Frage der Qualität solcher Energieausweise will ich mich an dieser Stelle nicht äußern. Wichtiger erscheint mir, dass Verkäufer relativ preiswert ihrer formellen Pflicht nachkommen können. Ein wesentliches Argument gegen einen qualitativ hochwertig erstellten Energieausweis für ältere und energetisch sanierungsbedürftige Gebäude sehe ich vor allem darin, dass die neuen Eigentümer in der Regel ohnehin umgehend nach Erwerb – zumindest teilweise – die erforderlichen Sanierungen durchführen. Der „frisch“ und teuer erstellte Energieausweis wird damit sofort ungültig.