bewertung haus

Bewertung von Haus oder Grundstück in Bonn & Rhein-Sieg

Was ist mein Haus wert?

Die Legaldefinition des Verkehrswertes § 194 BauGB lautet:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Ge-schäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Ei­genschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grund­stücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rück­sicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Walter Seele beschrieb den Verkehrswert 1998 in “Vermessungswesen und Raumordnung“ meines Erachtens allgemeinverständlicher so: „Die Ermittlung des Ver­kehrswertes zielt darauf ab, den auf dem örtlichen lage- und artenspe­zi­fischen Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten erziel­baren Kaufpreis zu bestimmen. Dabei werden ein freihändiges Angebot, zwanglose Nach­frage und eine den Marktgepflogenheiten angemessene Verhandlungs­dauer vorausgesetzt. Es ist ferner vom durchschnittlichen Verhalten von Anbieter und Nachfrager auszugehen.“

Der Verkehrswert ist entsprechend § 194 BauGB und Immobilien-Wert­er­mittlungsverordnung als eindeutiger einzelner Wert auszuweisen. Einen Wert „auf den Punkt“ genau gibt es im Prinzip jedoch gar nicht. Das heißt, üblicherweise stellt der Verkehrswert den Mittelwert der Bandbreite der Kaufpreisangebote aller fiktiv angenommenen potenziellen Marktteilneh­mer mit unterschiedlichen Wertvorstellungen, Präferenzen, einer unter­schiedlichen Zahlungsbereitschaft und –fähigkeit und dergleichen dar.

Ausschläge nach „oben“ und nach „unten“ bei dem tatsächlichen Ver­kaufsergebnis lie­gen daher in der Natur der Sache. Sogar laut Auffas­sung des obersten gerichtlichen Organs Deutschlands – nämlich des Bun­des­verfassungsgerichts – gibt es für Grund­stücke:„…keinen absolut zu­tref­fen­den Marktwert, sondern allenfalls ein Markt­wertniveau. Die am Grund­stücksmarkt fest­stellbare Bandbreite von Werten könne plus/minus 20 % – oder auch mehr – um einen rechnerischen Mittel­wert betragen. Je­der Wert innerhalb der Bandbreite könne aber noch als gemeiner Wert des Grundstücks ange­sehen werden.“ (Beschluss des Ersten Senats vom 7. November 2006, – 1 BvL 10/02)

Letztendlich kann „…der Verkehrswert nur näherungsweise und keines­wegs exakt im Sinne mathematischer Genauigkeit ermittelt wer­den… Sowohl die Wahl der Wertermittlungsmethode als auch die Ermitt­lung selbst unterliegen notwendig wertenden Einschätzungen, die nicht geeig­net sind, Erwerbsinteressenten die Gewissheit zu vermitteln, das Ob­jekt werde bei einer Veräußerung genau den ermittelten Wert erzielen.“ (BGH, Beschluss vom 19. Juni 2008 –V ZB 129/07)