Die Restnutzungsdauer wird definiert als die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie kann bei neueren Gebäuden im Allgemeinen vereinfachend durch Abzug des Alters von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt werden.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer hängt jedoch weniger vom tatsächlichen Alter des Bewertungsobjektes ab, sondern vielmehr von den sich mit der Zeit verändernden Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und dem daraus resultierenden Wandel auf dem Grundstücksmarkt. Allein durch ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung kann diesem sich stetig verändernden Anspruch auf Dauer nicht Rechnung getragen werden. Gerade bei älteren Objekten hängt die Restnutzungsdauer deshalb zusätzlich zu den laufend durchgeführten Unterhaltungsarbeiten entscheidend von den Modernisierungsmaßnahmen ab. Modernisierungen führen in der Regel zu einer Verlängerung, wesentliche Unterhaltungs- und Modernisierungsrückstände zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer.
Da somit für die Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer eines Gebäudes auch ein Blick in die Zukunft erforderlich wäre, kann es sich im Rahmen der Wertermittlung bei der zu schätzenden Restnutzungsdauer zwangsläufig „nur“ um eine rein rechnerische bzw. verfahrenstechnische Größe handeln. Seriöse Vorhersagen über mehrere Jahrzehnte sind ohnehin nicht möglich. Die tatsächliche Restnutzungsdauer kann letztendlich wesentlich kürzer oder auch wesentlich länger ausfallen als die angesetzte rein rechnerische Restnutzungsdauer.
Die Restnutzungsdauer ist im Sachwertverfahren für die Ermittlung der Alterswertminderung von Bedeutung. Im Ertragswertverfahren geht die Restnutzungsdauer in die Berechnungen aufgrund der Abhängigkeit des Kapitalisierungsfaktors von der Restnutzungsdauer (und vom Liegenschaftszinssatz) ein.