Das Vergleichswertverfahren ist das einzige Wertermittlungsverfahren, welches direkt zu einem aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Wert führt. Alle anderen Verfahren in der Grundstücksbewertung stellen genau genommen nur einen Versuch dar, das Käuferverhalten abzubilden.
Die in die Berechnungen eingehenden Daten und die ermittelten Zwischenwerte sollen sich zwar idealerweise an die Realität annähern. Sie sind im Wesentlichen jedoch theoretische Durchschnittsgrößen bzw. im Sinne der Modellkonformität sogar verfahrenstechnisch bedingte, künstliche Konstrukte. Sie entsprechen daher in der Regel selten den Erträgen/Gewinnen und Kosten/Aufwendungen, die tatsächlich aus einer Immobilie zu ziehen sind bzw. in eine Immobilie investiert wurden oder werden.
Entscheidend kommt es gemäß § 7 ImmoWertV 2021 letztendlich auf die Berücksichtigung der Marktsituation und damit des Käuferverhaltens an. Denn Kostenüberlegungen allein führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre.
Im Sachwert, Sachwertverfahren erfolgt die Marktanpassung über den Sachwert- oder Marktanpassungsfaktor. Im Ertragswert, Ertragswertverfahren ist die Marktanpassung im Liegenschaftszinssatz enthalten.