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Wertermittlung: Leistungen, Optionen, Ablauf

Welche Objekte können Gegenstand einer Wertermittlung / Marktwertermittlung / Bewertung / Schätzung / Verkehrswertermittlung sein?

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • unbebaute Grundstücke
  • Gewerbegrundstücke
  • Industriegrundstücke
  • Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Wohnungseigentum, Erbbaurecht)

Wertermittlung / Marktwertermittlung / Bewertung / Schätzung sind die Begriffe, die von Laien häufig gebraucht werden, wenn es allgemein um die Wertermittlung für eine Immobilie geht. Gesetzlich eindeutig definiert ist jedoch nur der Begriff Verkehrswert, nämlich nach § 194 BauGB. Erst seit der Fassung § 194 BauGB aus dem Jahre 2004 ist in den Gesetzestext der Begriff des Marktwertes aufgenommen, um deutlich zum Ausdruck zu bringen, dass es keinen Unterschied zwischen Verkehrs - und Marktwert gibt. Die Ermittlung des Verkehrswertes bzw. des Marktwertes unterliegt strengen Regeln, insbesondere die ausdrückliche Begründungspflicht für alle Parameter der Bewertung. Eine schriftliche Ausführung zum Verkehrs- bzw. Marktwert nach § 194 BauGB darf daher gemäß Auffassung der IHK Bonn/Rhein-Sieg nur in einem ausführlichen Gutachten erfolgen; so genannte "Kurzgutachten" erfüllen diese Anforderung nicht. Sofern Auftraggeber kein ausführliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wünschen, biete ich daher auch Stellungnahmen zum Wert an.

Für welchen Zweck kann eine Wertermittlung nötig werden?

  • für Verkaufsverhandlungen
  • als Grundlage für die Ermittlung der Erbschafts-/Schenkungssteuer (zur Vorlage beim Finanzamt)
  • zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei Ehescheidungen
  • als Grundlage für die Auszahlung von Miterben
  • Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen
  • Betreuungsangelegenheiten (Gutachten zur Vorlage beim Betreuungsgericht)
  • für Finanzierungen/Beleihungen

In welcher Form kann die Wertermittlung erfolgen?

  • 1. Stufe: mündliche/telefonische Beratung
  • 2. Stufe: kurze schriftliche Stellungnahme zur Wertschätzung (kurze Zusammenfassung aller Parameter und Ergebnisse, ohne ausführliche Begründungen)
  • 3. Stufe: ausführliches Verkehrswertgutachten nach Baugesetzbuch § 194

Welche Form ist wann erforderlich?

Für einen Laien ist die Frage, in welcher Form die Wertermittlung erfolgen soll, anfänglich oftmals gar nicht einschätzbar. Ich berate Sie diesbezüglich gerne. Erfahrungsgemäß ist aber nicht in jedem Bewertungsfall sofort ein ausführliches Verkehrswertgutachten zwingend erforderlich. In vielen Fällen ist zunächst eine mündliche Beratung ausreichend. Die Notwendigkeit einer schriftlichen Stellungnahme kann sich aber unter Umständen im Nachhinein ergeben.  Grundlage jeder Form der Wertermittlung ist eine Ortsbesichtigung, bei der der Zustand des Objekts genau erfasst wird. Auch schon bei einer mündlichen Beratung sind in der Regel einige zusätzliche Recherchen und Berechnungen sinnvoll oder notwendig. Diese Arbeitsschritte werden unabhängig von der Art des Auftrags einheitlich und mit gleicher Ausführlichkeit durchgeführt. Sollte sich später herausstellen, dass Sie doch eine kurze schriftliche Stellungnahme oder ein ausführliches Gutachten benötigen, so fallen bei der Auftragserweiterung nur noch die jeweiligen Mehrkosten für die zusätzlichen Arbeiten an. Unabhängig von der anfangs beauftragten Leistung wird somit auch bei einer nachträglichen Auftragserweiterung maximal das Honorar für ein ausführliches Verkehrswertgutachten fällig. Im Rahmen der Wertermittlung kann weiterhin zusätzlich ein Energieausweis erstellt werden. 


Wie ist der Ablauf bei einer Wertermittlung?

  • Kontaktaufnahme per Telefon oder per Mail
  • Absprache/Beratung, welche Form der Wertermittlung sinnvoll ist - sofern zu diesem Zeitpunkt schon möglich
  • Terminabsprache für eine Ortsbesichtigung
  • Ortstermin mit eingehender Besichtigung des Objektes und Sichtung vorhandener Unterlagen
  • Beschaffung von ggf. zusätzlich erforderlichen Unterlagen
  • bei Beratungen: Besprechung unmittelbar beim Ortstermin und/oder telefonisch kurzfristig in den nachfolgenden Tagen
  • bei Stellungnahmen zum Wert und Verkehrswertgutachten: Bearbeitungszeit je nach Objekt

 

Welche Unterlagen werden für die Wertermittlung benötigt?

Folgende Unterlagen – sofern noch nicht vorhanden -  werden im Rahmen einer schriftlichen Ausarbeitung (Schätzung, Verkehrswertgutachten) von mir bei den entsprechenden Behörden, Ämtern oder Hausverwaltungen angefordert:

  • aktuelle Liegenschaftskarte (Flurkarte), Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
  • aktueller Grundbuchauszug, eventuelle Eintragungsbewilligungen 
  • Baugenehmigungen, Bauzeichnungen (Grundrisse und Schnitte) und Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung, Ermittlung der Brutto-Grundfläche
  • Aufstellung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
  • aktuelle Mietverträge, Mietvertrags- und Nebenkostenzusammenstellung
  • Auskunft über Altlasten, eventuelle Baugrundgutachten
  • Bescheinigungen Erschließungsbeiträge, Anschlusskosten an Ver- und Entsorgungsanlagen
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Erbbaurechtsvertrag/Änderungen/Ergänzungen/Anpassungen/aktueller Erbbauzins
  • Energieausweis
  • bei Wohnungs- und Teileigentum zusätzlich erforderliche Unterlagen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, gültiger Wirtschaftsplan, vorjährige Abrechnung des WEG-Verwalters, Informationen zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung über Investitionen, Re­paratur- oder Instandsetzungsmaßnahmen

 Für die Beschaffung der Unterlagen ist eine Vollmacht des Grundstückseigentümers erforderlich.


Welche Kosten fallen an?

  • Honorar für ein ausführliches Verkehrswertgutachten nach Vereinbarung, in Anlehnung an die Gebührenordnung des Gutachterausschusses Bonn
  • Honorar für Stellungnahmen betragen etwa die Hälfte des Honorars für ein Verkehrswertgutachten
  • Beratungen werden nach Stunden abgerechnet

 

Wie lange dauert die Erstellung eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens?

  • Sofern vom Auftraggeber alle erforderlichen Unterlagen bereitgestellt werden, kann ein Verkehrswertgutachten in Abhängigkeit von der aktuellen Auftragslage in der Regel kurzfristig innerhalb weniger Tage erstellt werden. Sind hingegen die Unterlagen erst bei entsprechenden Ämtern und Behörden anzufordern, so werden für die Erstellung von Gutachten und Stellungnahmen ca. 4 bis 6 Wochen benötigt (siehe ggf. auch Hinweise zur aktuellen Bearbeitungsdauer auf der Seite Kontakt.)
  • Beratungen sind jederzeit und kurzfristig möglich.

  Mailanfragen für die Erstellung eines Wertgutachtens werde ich so schnell wie möglich bearbeiten - oder rufen Sie einfach an!