Kommt die Wertigkeit einer Immobilie vor allem durch den Ertrag zum Ausdruck, d.h. durch die erzielbare Miete, dann handelt es sich um ein so genanntes Ertrags- bzw. Renditeobjekt.

Zu den Renditeobjekten gehören insbesondere Grundstücke, die nicht vorrangig der eigenen (Wohn-) Nutzung dienen, zum Beispiel Mehrfa­milienhäuser bzw. typische Mietwohnhäuser, Gewerbeobjekte, gemischt genutzte Grundstücke.

Das Grundprinzip des Ertragswertverfahrens besteht darin, die über die Restnutzungsdauer marktüblich erzielbaren Erträge der Liegen­schaft auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen. In der Regel wird das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 angewendet. Dieses ist wie folgt aufgebaut:

Rohertrag (aus den Kalt-Miet-Einnahmen)
–  Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
–  Bodenwertverzinsung
= Reinertrag bauliche Anlagen (Gebäude)
x Kapitalisierungsfaktor (auch Barwertfaktor genannt)
= vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen
+ Bodenwert

= vorläufiger Ertragswert