Kommt die Wertigkeit einer Immobilie vor allem durch den Ertrag zum Ausdruck, d.h. durch die erzielbare Miete, dann handelt es sich um ein so genanntes Ertrags- bzw. Renditeobjekt.
Zu den Renditeobjekten gehören insbesondere Grundstücke, die nicht vorrangig der eigenen (Wohn-) Nutzung dienen, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser bzw. typische Mietwohnhäuser, Gewerbeobjekte, gemischt genutzte Grundstücke.
Das Grundprinzip des Ertragswertverfahrens besteht darin, die über die Restnutzungsdauer marktüblich erzielbaren Erträge der Liegenschaft auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen. In der Regel wird das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 angewendet. Dieses ist wie folgt aufgebaut:
Rohertrag (aus den Kalt-Miet-Einnahmen)
– Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag
– Bodenwertverzinsung
= Reinertrag bauliche Anlagen (Gebäude)
x Kapitalisierungsfaktor (auch Barwertfaktor genannt)
= vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen
+ Bodenwert
= vorläufiger Ertragswert